海韵华庭小区里，杂草丛生的边角地经过打理，变成环境优美的休闲角。（厦门日报记者林铭鸿摄）
厦门网讯（厦门日报记者应洁）业主对小区物业服务不满意，拒缴物业费；物业公司则抱怨物业缴费率不足，成本上涨，运营“入不敷出”导致服务品质下降——在一些老小区，类似的“僵持困境”并不少见。部分小区还因为业委会未成立或运行失效，缺乏有力的管事主体，使小区陷入失管失序状态。
这样的治理难题，也曾在集美区杏林街道宁宝社区一个交房近20年的小区——“海韵华庭”上演。不过，经过近2年的摸索实践，海韵华庭小区如今已经大变样。在相关部门的指导下，海韵华庭小区探索出一条“党建引领‘业主自治+物业顾问’”的新路子，为全市基层治理创新提供了有益借鉴。
以海韵华庭小区为样板，近年来，集美区全面推行党建引领、多方协同、居民广泛参与的“一核多元”基层治理体系，并以问题为导向，开展微征集、微协商等“五微”治理活动，精准直击基层治理中出现的行政依赖、自治空转、执行乏力等“痛点”，为推动基层治理现代化探索出可行的新路径。
动员热心人挑重担激发小区自治活力
环境干净整洁，草木葱茏成荫，老人在绿荫下的石桌上聊天下棋，孩子们在绿地旁嬉戏玩耍……走进海韵华庭小区，惬意舒适的生活烟火气扑面而来。这个曾陷入治理困局的小区，如今处处透着生机与和谐，与几年前的景象形成鲜明对比。
“2005年，海韵华庭小区交房。第一届业委会届满后，由于多种原因，2次换届选举失败，由于没有业委会，修缮需要动用公维金无人作主，业主不满导致物业缴费率偏低。小区失管失修出现杂草丛生、蚊虫滋生、老鼠泛滥等问题，业主投诉的声音相当强烈。”挂钩该小区的宁宝社区党委副书记林伟旋说。
社区党委深知，要解决海韵华庭小区的问题，关键在于尽快成立业委会，而“关键的关键”在于找到有公心、有热情、有能力的“热心人”。为此，社区党委从小区里的党员名单入手，开启了“口碑调查”行动，寻找合适人选。
社区党委建立“两委”包联小区和网格驻点制度，通过入户走访和与物业企业、楼栋小组长、文体骨干等互动交流，从小区党员和退休的公职人员、退役军人等群体中发现、识别那些乐于助人、处事公正的热心业主，建立起“热心人”信息库。
退休教师、老党员傅智勇首先进入“候选名单”。“傅老师热心、有公心，小区里很多居民认识他，也尊敬他。”林伟旋说。为了请傅老师“出山”，宁宝社区党委书记等人“三顾茅庐”，最终说动傅智勇参加业委会竞选。退休的工程公司老总陈炳虎、有财务管理经验的黄勇士、老法官钟金庆等多位“热心人”也参与进来。
为了提升他们的“能见度”和“可信度”，社区党委积极搭建平台，组织便民服务、志愿服务、邻里节进小区等活动，让更多业主了解他们、认识他们。“成立新一届业委会，得益于街道、社区两级党组织发挥组织优势，积极发现、动员‘热心人’参与小区自治。”林伟旋说。
探索物业顾问制实现灵活聘用绩效激励
“新业委会刚成立，原有物业公司就抛来难题，他们提出小区物业费标准太低，如果不涨物业费，物业公司无法保本，合同到期就要撤出。”甫一就任，海韵华庭小区党支部书记、业委会主任傅智勇就遇到“硬骨头”。
海韵华庭小区不算大，只有5栋楼、225户，不过，要提出一个让每个居民都满意的解决方案，着实不易。此前，物业公司就与居民常因“钱怎么花”产生纠纷，小区公维金长期“趴”在账上无人敢动，与此同时，多个急需用钱的修缮工程迟迟无法启动。
既不能涨物业费，又不能让小区失去日常管理——为了答好这个看似不可能的“考卷”，社区党委会同业委会集思广益，多次研究探讨。“小区物业费每平方米从0.8元到1.1元不等，此前业委会也想过引进其他物业公司，但经过询价，竟然没有一家物业公司愿意接手。”傅智勇说。经过反复对比研究和考察，业委会提出“自治+物业顾问制”方案，最终，88.9%的业主投票选择了这一方案。
在“物业顾问制”模式下，小区物业费存入业委会账户，由业委会作为主体，聘任一位熟悉小区情况的原物业公司负责人担任“物业顾问”，同时与若干名保安、保洁员、水电工等签订劳务合同，尽可能降低管理成本、实现灵活聘用。业委会为他们购买了意外险，还定期对物业工作进行考核、设立奖励机制，调动物业服务人员积极性，破解此前物业公司“大事办不了、小事办不好”的局面。
“为了让业主的每一笔钱都花得明明白白，每笔支出、无论金额大小，我们都做到财务透明、张榜公示，不仅在楼道里张贴，还要发到小区业主微信群。”傅智勇说。此外，业委会主动提议设立“监督小组”，重点监督业委会的财务支出。该小区还率先引入审计，规范业委会的财务管理，让业主们心服口服。
除了创新实行“物业顾问制”，业委会成员还带头动手扮靓家园：有工程施工经验的业委会成员，免费为小区设计改造施工图、捐赠建筑材料；业委会班子利用闲暇时间挽起袖子清理下水道、整理草丛、铺设鹅卵石，精打细算减少施工费用；小区要采购帐篷、户外桌椅，业委会带着物业顾问货比三家，最终在淘宝网店下单……对于业主呼声最高的楼梯墙面脱落问题，业委会为了节约成本，发动懂装修的业委会成员带着大家买材料、动手干。两个多月后，小区只花了不到市场价一半的费用，就完成了墙面改造。
半年下来，业委会完成了18项改造，实现了“花小钱办大事”。此外，海韵华庭还通过重新梳理闲置地块、增设路面停车位，在公共区域引入快递柜、电梯广告等方式“开源”，每年增加小区收入近5万元。2024年，小区实现公共收益12万元，全部用于化粪池清理、路灯更换等环境、硬件设施的整治提升工作。
激活能人效应让更多老小区焕发新活力
杂草丛生的边角地经过打理，变成环境优美的休闲角；将分散布设的快递柜、饮用水购买机、垃圾屋等调整为并排布置，方便居民“下楼一趟、办多件事”；逐一检查小区路灯，损坏不亮的全部换新……新业委会带来的种种改变，大家都看在眼里。“现在小区环境越来越好了，真是‘旧貌换新大不同’！”居民林江龙感慨。
一件件具体实事，也“以心换心”得到了居民的行动支持：一位原本持质疑态度的业主，拍下短视频在业主微信群为业委会点赞；曾经的“硬茬”业主积极参与小区自治，牵头制定《业主群管理办法》；小区绿化预算有限，在业委会倡议下，业主们纷纷把自家的绿植、花盆捐出来，装点公共绿地……
为了解决小区运动场所不足的问题，居民们积极响应业委会倡议，自筹经费将一处架空层改建为乒乓球健身活动室，至少有几十位居民自发捐款，还有居民捐赠了空调、跑步机等设备。
从“各扫门前雪”到“共护一片天”——在社区党委、业委会、物业、居民等各方的努力下，海韵华庭小区摸索了一条“党建引领、业主参与、决策共谋、发展共建、建设共管、效果互评、成果共享”的创新实践之路，成为集美区党建引领基层治理的缩影。
“海韵华庭小区自治的经验核心在于社区党组织有限介入识别、动员‘热心人’，培育建强业委会，多维度赋能有效支持业委会履职。未来我们要在每个小区发现、挖掘更多这样的党员、‘热心人’引领小区自治。此外，还要发挥好组织优势，全心全意为‘热心人’提供信心支持和智囊协助，让他们面对不理解、争议和困难时有一个坚强后盾，消除他们的后顾之忧。”集美区委社会工作部负责人说。
接下来，集美区将充分发挥社区“大党委”联席机制功能，深入挖掘高校、企业、“双报到”在职人员、退休人员等力量，梳理形成资源清单，适时开展“热心人”评选活动，并通过组织体系支持、服务资源支持、治理经验支持、激励机制支持等方式，协助业委会、“热心人”解决疑难问题，构建“街道—社区—小区治理共同体”，探索形成党建引领下小区自治的“集美模式”，为更多小区提供可参考可借鉴的实施路径。
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